Surface hors œuvre nette (SHON) : La Surface Hors Œuvre Nette (SHON) s’obtient à partir de la SHOB en opérant un certain nombre de déductions.

Déductions relatives aux sous-sols et aux combles des constructions
« Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial »

Cette déduction s’opère au regard de l’appréciation des trois critères suivants :

  • Hauteur des locaux : Sont considérées comme non aménageables les parties de planchers en comble ou en sous-sol disposant de hauteurs sous toiture ou sous plafond inférieures à 1,80m
  • Affectation des locaux : Ne sont pas pris en compte dans la S.H.O.N. certains locaux en comble ou en sous-sol non aménageables pour l’habitation ou pour d’autres activités en raison de l’usage qui en est fait dans la construction (chaufferie, système d’air conditionné, machinerie d’ascenseurs, installation téléphonique…). En revanche, sont prises en considération Les surfaces telles que buanderies, salles de jeux, vestiaires, séchoirs.
  • Consistance des locaux : Peuvent être considérées comme non aménageables les surfaces de certains locaux en combles ou en sous-sols même si leur hauteur excède 1,80 m (impossibilité à supporter des charges liées à des usages d’habitation ou en raison de l’encombrement de la charpente).

Déductions relatives aux toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes du rez-de-chaussée : « Sont déduites les surfaces de plancher hors oeuvre, les toitures-terrasses, les balcons, les loggias ainsi que les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ».
Déductions relatives aux aires de stationnement des véhicules : « Sont déduites des surfaces de plancher hors œuvre, les bâtiments de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules »

Ces surfaces ne sont pas comprises dans la SHON qu’elles soient ou non destinées à faire l’objet d’une gestion de caractère commercial et quelle que soit leur situation par rapport à l’immeuble (sous-sols, rez-de-chaussée, constructions en silo ou isolées).

Déductions relatives à certains bâtiments des exploitations agricoles : « Sont déduites les surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments affectés aux logements des récoltes, des animaux ou du matériel agricole ainsi que les serres de production »

Déduction forfaitaire relative à l’isolation des locaux à usage d’habitation : « Est déduite une surface égale à 5 % des surfaces hors œuvre affectées à l’habitation ». Cette déduction ne s’applique qu’aux surfaces de plancher affectées à l’habitation. Elle est réputée compenser la surface brute de plancher consommée par les matériaux d’isolation thermique ou acoustique »

Déductions spécifiques aux opérations de réfection d’immeubles à usage d’habitation : « Sont également déduites de la surface hors œuvre, dans le cas de la réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de 5 m ? par logement, les surfaces de plancher affectées à la réalisation de travaux tendant à l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée »

La détermination de la SHON permet de vérifier si un projet respecte la densité de construction ou les droits de construction autorisés sur le terrain d’implantation, ou de déterminer les droits à construire résiduels sur un terrain bâti ou ayant fait l’objet d’une division.

La SHON est ainsi d’usage permanent en matière de permis de construire ou de note de renseignement. Elle est également employée pour liquider les taxes de construction.