• Définition de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article 7 du Dahir n 1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n 49-16, l’indemnité d’éviction correspond « au préjudice subi par le locataire du fait de l’éviction. L’indemnité comprend la valeur du fonds de commerce estimée sur la base des déclarations fiscales au titre des quatre derniers exercices, en sus des dépenses occasionnées par les travaux de rénovation et de restauration ainsi que des éléments du fonds de commerce perdus par le locataire. Elle comprend également les frais de déplacement. Toutefois, le bailleur peut justifier que le préjudice causé au locataire est de valeur moindre. »

  • Composantes de l’indemnité d’éviction

En pratique, l’indemnité d’éviction est composée :

  • D’une indemnité principale ; et
  • D’indemnités accessoires.
  • Conditions au droit à l’indemnité d’éviction

Le bailleur refuse au locataire, sans motif grave et légitime, le renouvellement du bail commercial (conge avec refus de renouvellement ou refus de renouvellement suite à une demande de renouvellement).

L’indemnité d’éviction est la contrepartie du préjudice subi par le locataire du fait du refus de renouvellement de son bail.

  • Indemnité principale 

Le préjudice subi par le locataire est diffèrent selon qu’il perd ou non sa clientèle du fait de l’éviction.

  • Si le locataire perd sa clientèle, il faudra l’indemniser de la valeur du fonds de commerce perdu on parle d’indemnité de remplacement.
  • Si le locataire ne perd pas sa clientèle, il faudra seulement l’indemniser de la valeur du droit au bail, on parle d’indemnité de déplacement.

Les juges apprécient souverainement, généralement au vu d’un rapport d’expertise établi par un expert immobilier, si l’éviction entraine ou non la perte de la clientèle et donc du fonds de commerce.

  • Méthode d’évaluation de l’indemnité principale 

    • Cas de l’indemnité de remplacement

La valeur du fonds de commerce est le plus souvent évaluée selon les formules suivantes :

  • Bénéfice annuel moyen d’après les résultats des 4 dernières années, multiplie par un coefficient dont le chiffre dépend de la nature de l’activité exercée. Il s’agit de la méthode la plus utilisée pour les commerces de détail en boutique.
  • Chiffres d’affaires annuel moyen d’après les résultats des 4 dernières années auquel va être applique un pourcentage variable suivant le commerce considéré.

La valeur du fonds de commerce est prise en compte à la date la plus proche du départ du locataire lorsque celui-ci exerce son droit au maintien dans les lieux.

  • Cas de l’indemnité de déplacement

Si le locataire s’est réinstallé en faisant l’acquisition d’un droit au bail, appelé encore « pas de porte », la mesure de l’indemnité sera fournie par le cout d’acquisition.

Si en revanche, le locataire s’est réinstallé sans acquérir de droit au bail, il convient de rechercher la valeur du droit au bail dont il est privé par l’éviction.

En pratique la valeur du droit au bail est évaluée en fonction d’un différentiel de loyer, c’est-à-dire d’une somme correspondant à la capitalisation de la différence entre le loyer qui aurait été appliqué au bail renouvelé et celui qui va payer le locataire dans les nouveaux locaux (qui en général correspond à la valeur locative marché).

  • Principales indemnités accessoires

L’article 7 du Dahir n 1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n 49-16 énumère comme indemnités accessoires :

  • Les frais de déménagement (honoraires d’agent immobilier pour la recherche de nouveaux locaux, coût du déménagement) ;
  • Les frais de réinstallation ; et
  • L’indemnité pour travaux
  • Les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un fonds ou des locaux de même valeur.

D’autres indemnités accessoire ne sont pas prévues par les textes mais sont communément admises suivant les négociations, il s’agit notamment :

  • De l’indemnité pour trouble commercial ;
  • Des indemnités de licenciement ;
  • Frais administratifs ; et
  • De la perte de stock

Il est important de recourir à un professionnel de l’immobilier pour vous accompagner à estimer la valeur de votre fonds de commerce, droit au bail ou indemnités d’éviction. Chez Mijhar Consulting, nous mettons à votre disposition des experts immobiliers expérimentés pour vous accompagner à réaliser vos évaluations immobilières suivant les pratiques internationales.