lorsqu’un bail commercial vient à son terme, le propriétaire ne peut évincer le locataire qu’en lui versant une indemnité d’éviction (sauf bien sûr si le locataire n’a pas rempli ses obligations ou s’il part de lui-même).
Cette indemnité se justifie par le préjudice apporté à l’activité commerciale du locataire qui doit quitter les lieux. Il y a donc une notion de dommage à réparer.
Les composantes de l’indemnité
Elle peut être décomposée en cinq parties :
- La contrepartie financière du droit au bail, lorsqu’il en existe un potentiellement, que le locataire aurait pu négocier face à un successeur en cédant son bail (ou le surplus de loyer qu’il devra débourser pour disposer d’un autre local équivalent).
- Les frais d’achat (couverts par ce qu’il est convenu d’appeler les indemnités de réemploi) qui correspondent aux droits de mutation et aux frais d’acte,
- Les frais de déménagement, et les éventuelles indemnités de licenciement à verser au personnel qui ne suivrait pas dans les nouveaux locaux,
- Les frais d’installation (publicité, aménagements intérieurs éventuels),
- Enfin, le trouble commercial apporté à l’activité du locataire, qui s’apprécie généralement en fonction du chiffre d’affaires de ce dernier.
L’indemnité d’éviction pour un locataire commerçant doit être appréciée et valorisée différemment selon qu’il s’agit de locaux à usage de bureaux, de boutiques ou de locaux d’activité.
Limites dans l’appréciation d’une indemnité d’éviction
Il existe peu de références d’indemnités d’évictions amiables. En effet, le nombre des évictions est relativement rare, compte tenu du montant souvent élevé des indemnités.
En outre, s’agissant d’accords amiables, ceux-ci ne font pas l’objet d’une publication.
Si l’indemnité, à défaut d’accord amiable, est fixée judiciairement, on ne peut préjuger de la décision du juge.
Pour ces différentes raisons, il convient de considérer le chiffrage d’une indemnité d’éviction comme un ordre de grandeur, susceptible de servir de base à une négociation en vue d’un accord amiable.
