Le droit au bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise d’un bail existant, comportant des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des loyers pratiqués sur le marché. En matière de commerces, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.
L’évaluation d’un droit au bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croit avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail, ainsi qu’avec la qualité de l’emplacement.
- Nature et gamme des commerces autorisés dans les locaux.
- Durée du bail et durée restant à courir.
- Faculté de sous-location ou autres dispositions.
- Rapport entre loyer de marché et loyer effectivement perçu.
- Charges et conditions du bail.
- Qualité de l’emplacement.
Il convient de bien distinguer le droit au bail :
- d’une part, du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes,
- d’autre part, du droit d’entrée ou du pas de porte qui s’analysent quant à eux comme la contrepartie financière d’avantages, lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci, et qui est versée au propriétaire et lui reste définitivement acquise.
Si le pas de porte est légal, son interprétation juridique est plus aléatoire, Soit il correspond à un supplément de loyer payé d’avance, soit il peut être interprété comme la contrepartie d’éléments de diverses natures (avantages commerciaux autres que le loyer, la dépréciation de l’immeuble, etc.)
