Le Bail en l’Etat Futur d’Achèvement, une opportunité pour les investisseurs au Maroc?

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Le Bail en l’Etat Futur d’Achèvement, une opportunité pour les investisseurs au Maroc?

En immobilier d’entreprise, construire un immeuble pour le commercialiser à la vente ou à la location par la suite devient de moins en moins évident, surtout par les temps qui courent. D’un côté, les banques sont de plus en plus réticentes à accompagner les investisseurs compte tenu du risque que présente de telles opérations et d’un autre côté, la conjoncture en immobilier d’entreprise de moins en moins favorable au Maroc ; une demande placée à la baisse et des taux de vacance qui décrochent. Face à cette situation, les investisseurs se tourne vers une nouvelle solution : Le BEFA ou le Bail en l’Etat Futur d’Achèvement ou encore le clé en main. Cette alternative semble parfaite, mais est ce qu’elle est sans encombre ?

DEFINITION

Le Bail en l’Etat Futur d’Achèvement, appelé communément le « BEFA », est un contrat de bail signé entre un Utilisateur (le preneur) et un Investisseur (le bailleur) pour la prise en location d’un bien immobilier avant sa construction ou sa restructuration. Le BEFA réponds le plus souvent au besoin spécifique d’utilisateur souhaitant s’engager dans une stratégie immobilière à long terme dans le but d’accompagner leur croissance notamment sur le plan humain. Il permet à l’entreprise de concevoir son espace de travail ou de production suivant un cahier de charges qui réponds à son besoin et à ses contraintes. Il offre aussi aux utilisateurs la possibilité de concentrer leurs investissements dans leur cœur de métiers et de maîtriser leurs plans de charges immobilières puisqu’ils participent au dimensionnement du bien.

COMMENT CA MARCHE ?

Concrètement, l’utilisateur doit traduire ses objectifs de croissance économique en stratégie immobilière. Cette dernière permettra de définir son besoin en mètre carré utile, sur la base d’un ratio tel que le « coût immobilier global par poste de travail ». Ce ratio permet aux entreprises d’appréhender les coûts immobiliers et de les rationnaliser en fonction de l’activité et de la cadence de production.

Il faut savoir que la définition d’une stratégie immobilière est un exercice complexe qui doit prendre en compte en plus des aspects financiers, des considérations sociales et doit traduire le mode de management et la culture d’entreprise. Une fois définie, la stratégie immobilière permet à l’utilisateur de définir son cahier des charges qui comprendra les premiers paramètres du BEFA et qui seront par la suite négociés avec l’investisseur, à savoir : la surface utile brute, le loyer, les charges, les modalités de réalisation, le planning et la durée du bail.

LES AVANTAGES DU BEFA

Pour l’investisseur, le BEFA est un outil redoutable pour : maîtriser le risque commercial d’un projet, augmenter la liquidité de son actif et faciliter le financement de l’opération. Dans un contexte économique difficile, les investisseurs marocains, notamment les institutionnels, restent très prudent. Les projets dits « en blanc » se font de plus en plus rares compte tenu du fort risque commercial qu’ils présentent et des taux de vacance qui sont en nette progression dans le marché de l’immobilier d’entreprise. Le BEFA se place alors comme une alternative efficace. Cependant, le Bail en l’état futur d’achèvement doit présenter certaines caractéristiques minimum pour répondre aux besoins des investisseurs. Ces caractéristiques principales sont : le Rendement Locatif Net, la durée du bail et la qualité de la signature du preneur. Les investisseurs placent le curseur selon leurs objectifs en termes de rendement et leur politique de risque. Pour certains investisseurs, la localisation et l’activité du preneur peuvent être décisif dans la négociation du BEFA.

LES RISQUES DU BEFA

En théorie, le BEFA se présente comme une opération immobilière équilibrée où chaque partie prenante pourrait retrouver son compte. D’un côté l’utilisateur qui exploite un bien immobilier qui réponds à ses besoins, tant sur le plan technique que sur le plan économique. D’un autre côté, un investisseur qui porte un projet à long terme en contrepartie d’un rendement perpétuel et pérenne. La réalité est différente, comme toutes les opérations immobilières, le BEFA ne demeure pas sans risque ; la négociation de ce contrat soulève des points déterminants en période de construction et en période d’exploitation. Plusieurs parties tierces pourraient prendre part à cette négociation censée être bilatérale, Tout d’abord, les pouvoirs publics à travers l’agence urbaine et la commune, ces derniers pourrait imposer un certains nombres de conditions et de modifications au plan initialement déposé dans le cadre du permis de construire. Selon les modifications, celles-ci pourraient impactées profondément les besoins de l’utilisateur ou de l’investisseur et mettre en péril la viabilité de l’opération. Ensuite le promoteur, un tel projet de construction présente un risque de construction, un investisseur financier fait appel généralement aux services d’un promoteur ou d’une maitrise d’ouvrage déléguée pour porter l’opération jusqu’à l’obtention du permis d’habiter. Dans certains cas, le promoteur peut imposer un certain nombre de modifications qui pourrait altérer le projet initial, notamment au niveau du planning et du coût d’investissement. Dans ce cas-là, la définition du besoin initial est déterminante car elle peut aboutir à des travaux supplémentaires générant un dépassement du budget d’investissement (ce dépassement impactera directement le loyer du locataire) ou à des rallonges de planning (impact sur l’activité du locataire et sur la rentabilité de l’investisseur). Enfin, suivant le mode de financement opté par l’investisseur, le banquier pourrait faire partie de la négociation. Suivant son degré d’exposition, les caractéristiques de l’opération et l’état du marché, le banquier imposera des conditions et demandera des garanties.

Comme tout projet immobilier, l’enjeu majeur du BEFA est l’équilibre entre les trois composantes : Coût, Temps et Qualité.

L’objectif de l’utilisateur est de :

  • Réaliser des locaux répondant parfaitement a son cahier des charges en termes de qualité de réalisation et des matériaux utilisés,
  • Obtenir des conditions financière de location très compétitive (loyer bas, franchise de loyer, des charges payes par le bailleur, etc …)
  • Maitriser le délai de réalisation du projet pouvant déclenche des pénalités en cas de retard de livraison.

L’objectif de l’investisseur est de :

  • Maitriser son risque de construction et optimiser le coût d’investissement de l’opération pour maximiser son rendement locatif => Respect du cahier des charges sans débordement sur le budget et sans compromettre la qualité.
  • Maitriser le délai de réalisation du projet pour optimiser son taux de rentabilité et éviter de déclencher des pénalités en cas de retard de livraison. => Les imprévus restent la hantise de tout investisseur immobilier, le bailleur doit prévoir des rallonges dans le contrat de BEFA pour les cas d’imprévus.
  • Obtenir des garanties de la part du preneur => Un locataire qui ne se présente pas le jour de la livraison ou un locataire qui ne paient pas sont des cas réels. L’investisseur doit obtenir des garanties de l’opération et doit s’assurer de la santé financière du locataire avant la signature du BEFA.

Malgré les risques que présente le BEFA, ce dernier reste une réelle opportunité à l’utilisateur et à l’investisseur. Certes, la gestion du projet est très complexe puisqu’elle soulève des problématiques techniques importantes mais les parties prenantes du projet peuvent subvenir à cela en optant chacun de son côté pour une assistance à maîtrise d’ouvrage pour le suivi des travaux et pour s’assurer du bon respect du cahier des charges et du planning de réalisation.

Par |2018-08-15T21:30:06+00:00août 1st, 2016|Actus, Essai|0 commentaire

A propos de l’auteur :

Mohamed est Directeur adjoint de MIJHAR Consulting. Il était Development manager chez Wessal Capital, il a aussi été à la tête du département investissement chez Colliers International Maroc. A l’international, Mohamed était Portfolio Manager au sein de M&G Real Estate. Il a aussi été en charge de l’asset management de plusieurs portefeuilles d’actifs pan-européen chez Cushman & Wakfield Investors (ex- LFF AM). Son expérience s’articule autour des domaines suivants : l’asset management, l’investissement, l’étude de faisabilité financière de projets, l’expertise et la structuration du financement bancaire. Mohamed est titulaire d’un diplôme d’ingénieur ESTP et un Master spécialisé en Management de l’immobilier. Il est aussi membre de la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).
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